Новое жильё на Кипре, в Болгарии и Батуми: где стройка набирает обороты, а где замедляется (осень 2026)

Главные цифры

• Кипр: разрешения на 13 044 жилья за январь–июль 2026 года, на 60,5% больше, чем годом ранее; квартиры в многоквартирных домах — +75,9%.
• Болгария: разрешения на 8 624 жилища в III квартале 2026 года, −36,3% за год; начато строительство 7 296 жилищ, +13,2%; сдано 5 325.
• Болгария, сентябрь: объём строительства −1,1% за месяц, строительство зданий +4,1% за год.
• Грузия: стоимость строительства +6,0% за год в сентябре, но в жилом сегменте лишь +0,7%.
• Батуми: до 58 тыс. квартир в строительном цикле 2025–2029 годов, по оценкам, которые приводит HomeRadar.

Кипр: разрешений резко больше, но читать их нужно внимательно

По данным CYSTAT от 10 ноября, в январе–июле 2026 года выдано 5 173 разрешения на строительство — на 23,3% больше, чем годом ранее. Они предусматривают 13 044 жилья против 8 128. Почти весь рост дают квартиры в многоквартирных домах (9 298, +75,9%) и в жилых домах с коммерческими помещениями (902 против 180), а число частных домов почти не изменилось (2 039, +1,0%). Одобренная жилая площадь выросла на 56,6%, площадь нежилых зданий сократилась на 40,3%.

Июль оказался слабее: 772 разрешения, на 3,0% меньше, чем в июле 2025 года, но и они предусматривают 1 944 жилья общей стоимостью €418,0 млн.

CYSTAT указывает на важный технический фактор: с 1 июля 2024 года разрешения выдают новые органы местного самоуправления через систему Ippodamos, которая обработала и большой объём старых бумажных заявок. По нашей оценке, часть роста 2026 года может объясняться разбором накопившихся заявок, а не только новым спросом. Для покупателей направление всё равно понятно: одобряется больше квартир, в основном в многоквартирных домах, и в ближайшие два-три года это может расширить выбор и сдержать рост цен на типовые квартиры.

Болгария: разрешений меньше, но стройки не простаивают

Национальный статистический институт Болгарии сообщил о разрешениях на 2 224 жилых здания с 8 624 жилищами в III квартале 2026 года: число зданий за год почти не изменилось (−3,0%), а жилищ в них стало на 36,3% меньше, то есть одобряются более мелкие проекты. Больше всего жилья запланировано в Софии (2 196), Пловдиве (1 303), Бургасе (1 013) и Варне (960). При этом начато строительство 7 296 жилищ — на 13,2% больше, чем годом ранее.

Ввод остаётся ниже: в III квартале сдано 1 330 жилых зданий с 5 325 жилищами со средней жилой площадью 72,0 м². В сентябре объём строительства снизился на 1,1% за месяц (с учётом сезонности), но строительство зданий было на 4,1% выше, чем годом ранее.

По нашей оценке, на ближайшие один-два года стройка в Болгарии загружена — начинается больше, чем сдаётся, — но резкое падение числа разрешённых жилищ говорит о более тонком потоке новых проектов в будущем. Покупателям в Софии, Пловдиве или на побережье сейчас больше выбора даст уже строящееся жильё, чем новые запуски.

Батуми: большой объём стройки при стабильной себестоимости жилья

В Грузии индекс стоимости строительства вырос на 6,0% за год в сентябре 2026 года — за счёт транспорта, топлива и электроэнергии (+25,9%) и зарплат (+5,4%), но затраты на жилое строительство выросли лишь на 0,7%. По нашей оценке, себестоимость сейчас не главный фактор цен на квартиры.

Важнее предложение. Прогноз HomeRadar приводит оценку Galt & Taggart: около 58 тыс. квартир в строительном цикле Батуми на 2025–2029 годы, из них около 46,3 тыс. — инвестиционные. Спрос не исчез: Galt & Taggart насчитал 17 478 зарегистрированных сделок с квартирами в 2025 году (+15%), а Colliers — 1 614 сделок в сентябре 2026 года, на 10,4% меньше, чем годом ранее, при средневзвешенной цене новостроек $1 408 за м² (+5,2%).

Что это значит для покупателей

• Кипр: больше одобренных квартир — больше выбора с 2027–2028 годов; уточняйте, новое ли разрешение у проекта или это обработанная старая заявка, и сравнивайте сроки сдачи.
• Болгария: нынешняя волна строительства сохраняет широкий выбор в 2026–2027 годах; меньше новых разрешений может позже сократить предложение, особенно больших семейных квартир.
• Батуми: когда к 2029–2030 годам выйдут десятки тысяч похожих арендных квартир, локация, планировка и управление конкретной квартиры важнее общегородского тренда; сравнивайте готовые и строящиеся варианты, прежде чем переплачивать.

Частые вопросы

Разрешение означает, что дом построят? Нет. Разрешение даёт право строить; проекты могут задержаться, измениться или отмениться. Реальное предложение лучше показывают начатые и сданные объекты.

Почему на Кипре так быстро растут разрешения? Отчасти из-за спроса на многоквартирные дома, но CYSTAT отмечает, что с июля 2024 года новая система Ippodamos обработала и много старых заявок.

Падают ли цены в Батуми из-за объёма стройки? Последние данные, которые приводит HomeRadar, этого не показывают: средняя цена новостроек по Colliers выросла на 5,2% за год в сентябре 2026 года, хотя число сделок снизилось.