Nowe mieszkania na Cyprze, w Bułgarii i w Batumi: gdzie budownictwo przyspiesza, a gdzie zwalnia (jesień 2026)

Najważniejsze liczby

• Cypr: pozwolenia na 13 044 mieszkania w styczniu–lipcu 2026 r., o 60,5% więcej niż rok wcześniej; mieszkania w blokach +75,9%.
• Bułgaria: pozwolenia na 8 624 mieszkania w III kw. 2026 r., −36,3% r/r; rozpoczęto budowę 7 296 mieszkań, +13,2%; oddano 5 325.
• Bułgaria, wrzesień: produkcja budowlana −1,1% m/m, budowa budynków +4,1% r/r.
• Gruzja: koszty budowy +6,0% r/r we wrześniu, ale w budownictwie mieszkaniowym tylko +0,7%.
• Batumi: do 58 tys. mieszkań w cyklu budowlanym 2025–2029 według szacunków przytaczanych przez HomeRadar.

Cypr: gwałtowny wzrost pozwoleń, ale trzeba je czytać ostrożnie

Według komunikatu CYSTAT z 10 listopada w styczniu–lipcu 2026 r. wydano 5 173 pozwolenia na budowę, o 23,3% więcej niż rok wcześniej. Przewidują one 13 044 mieszkania wobec 8 128. Niemal cały wzrost dotyczy mieszkań w blokach (9 298, +75,9%) i w budynkach mieszkalno-usługowych (902 wobec 180), a liczba domów jednorodzinnych prawie się nie zmieniła (2 039, +1,0%). Zatwierdzona powierzchnia mieszkalna wzrosła o 56,6%, a powierzchnia budynków niemieszkalnych spadła o 40,3%.

Sam lipiec był słabszy: 772 pozwolenia, o 3,0% mniej niż w lipcu 2025 r., choć nadal na 1 944 mieszkania o łącznej wartości 418,0 mln euro.

CYSTAT wskazuje ważny czynnik techniczny: od 1 lipca 2024 r. pozwolenia wydają nowe organy samorządu lokalnego przez system Ippodamos, który przetworzył też dużo starszych wniosków papierowych. Według naszej oceny część wzrostu w 2026 r. może więc wynikać z rozładowania zaległości, a nie tylko z nowego popytu. Dla kupujących kierunek jest jednak jasny: zatwierdza się więcej mieszkań, głównie w blokach, co w ciągu dwóch–trzech lat może poszerzyć wybór i ograniczyć wzrost cen standardowych lokali.

Bułgaria: mniej pozwoleń, ale budowy nie stoją

Narodowy Instytut Statystyczny Bułgarii podał, że w III kw. 2026 r. wydano pozwolenia na 2 224 budynki mieszkalne z 8 624 mieszkaniami: liczba budynków prawie się nie zmieniła (−3,0% r/r), ale mieszkań w nich było o 36,3% mniej, co oznacza mniejsze projekty. Najwięcej mieszkań zaplanowano w Sofii (2 196), Płowdiwie (1 303), Burgasie (1 013) i Warnie (960). Jednocześnie rozpoczęto budowę 7 296 mieszkań, o 13,2% więcej niż rok wcześniej.

Oddania pozostają niższe: w III kw. ukończono 1 330 budynków mieszkalnych z 5 325 mieszkaniami o średniej powierzchni mieszkalnej 72,0 m². We wrześniu produkcja budowlana spadła o 1,1% m/m (po wyrównaniu sezonowym), ale budowa budynków była o 4,1% wyższa niż rok wcześniej.

Według naszej oceny bułgarskie budowy są zapełnione na najbliższe rok–dwa, bo rozpoczęć jest więcej niż oddań, ale gwałtowny spadek liczby zatwierdzonych mieszkań oznacza w przyszłości słabszy napływ nowych projektów. Kupujący w Sofii, Płowdiwie czy na wybrzeżu znajdą teraz większy wybór wśród budynków już w budowie niż w nowych inwestycjach.

Batumi: duża podaż przy stabilnych kosztach budowy mieszkań

W Gruzji wskaźnik kosztów budowy wzrósł we wrześniu 2026 r. o 6,0% r/r – głównie przez transport, paliwa i energię (+25,9%) oraz płace (+5,4%) – ale koszty budownictwa mieszkaniowego wzrosły tylko o 0,7%. Według naszej oceny koszty budowy nie są obecnie głównym czynnikiem cen mieszkań.

Ważniejsza jest podaż. Prognoza HomeRadar przytacza szacunek Galt & Taggart: ok. 58 tys. mieszkań w cyklu budowlanym Batumi na lata 2025–2029, z czego ok. 46,3 tys. ma charakter inwestycyjny. Popyt nie zniknął: Galt & Taggart naliczył 17 478 zarejestrowanych transakcji mieszkaniowych w 2025 r. (+15%), a Colliers 1 614 transakcji we wrześniu 2026 r., o 10,4% mniej niż rok wcześniej, przy średniej ważonej cenie nowych mieszkań 1 408 USD za m² (+5,2%).

Co to oznacza dla kupujących

• Cypr: więcej zatwierdzonych mieszkań to większy wybór od 2027–2028 r.; sprawdź, czy pozwolenie jest nowe, czy to przetworzony stary wniosek, i porównaj terminy oddania.
• Bułgaria: obecna fala budów utrzymuje duży wybór w latach 2026–2027; mniej nowych pozwoleń może później ograniczyć podaż, zwłaszcza większych mieszkań rodzinnych.
• Batumi: gdy do 2029–2030 r. pojawią się dziesiątki tysięcy podobnych mieszkań na wynajem, lokalizacja, układ i zarządzanie konkretnym lokalem są ważniejsze niż trend w całym mieście; porównaj gotowe i budowane opcje, zanim zapłacisz premię.

Najczęstsze pytania

Czy pozwolenie oznacza, że dom powstanie? Nie. Pozwolenie daje prawo do budowy; projekty mogą się opóźnić, zmienić lub zostać anulowane. Lepszą miarą realnej podaży są rozpoczęcia i oddania.

Dlaczego na Cyprze pozwolenia rosną tak szybko? Częściowo z powodu popytu na mieszkania w blokach, ale CYSTAT zaznacza, że nowy system Ippodamos od lipca 2024 r. przetworzył też wiele starszych wniosków.

Czy ceny w Batumi spadają z powodu dużej podaży? Najnowsze dane przytaczane przez HomeRadar tego nie pokazują: średnia cena nowych mieszkań według Colliers wzrosła we wrześniu 2026 r. o 5,2% r/r, choć liczba transakcji spadła.